公司上海商业管理部负责上海房产的招商租赁及运营管理，主要有三种经营模式。（1）自营模式：对原有物业自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司主要包括自营和出租两种经营模式。

　　2023年上半年上海全市整体空置率有所下降，但租赁需求仍显谨慎，本季度净吸纳仍低于过去三年平均水平。需求逐步回升，但租金受供应影响持续下降，近两年大供应环境将使租金继续承压，同时大量新增供应将进一步影响全市空置率。

　　公司物业服务主要为商业物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。伴随经济稳定可持续增长，行业从“大规模开发”转向“精细化运营”。受宏观经济影响，消费市场稳步复苏，餐饮、观影等类型消费逐步恢复，商业物业服务中短期内平稳发展呈恢复态势。

　　美居装修业务主要是公司为有需要的业主提供住宅、店铺、办公室、公共物业装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。现阶段，房地产行业增速放缓使得刚性家装需求逐渐回落，但是随着人们对居家生活传统认知的改变，又重新催生出了包括健康、低碳、智能、适老、新审美等在内的一系列多元化、个性化家装新需求，由此将重新定义“家”的生活方式，中国家装行业正进入需求升级时代。随着经济逐步恢复，商业物业服务、美居物业服务未来发展前景广阔，但市场竞争也愈发激烈。

　　公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。根据国家统计局数据，2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；其中必赢体育app下载官网，住宅投资44,439亿元，下降7.3%；房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

　　公司持有的物业分布于上海多个行政区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安、闵行、宝山等。公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平。公司多处在租房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，现已陆续投入经营，在城市经济转型和产业升级的过程中，预计将给公司带来稳定的收益。2023年4月，公司与虹口区住房保障和房屋管理局签订关于虹口区舟山路349弄9-47号(东余杭路988号)房屋的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并已于2023年6月28日收到全额拆迁补偿款。截至报告期末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路583号、平凉路624号，公司将积极与相关部门进行磋商。

　　在城市租赁业务大供应环境下，公司空置房产将以各种形式尽快投入市场，在租物业也会通过优质的运营服务进一步提升租金回报。

　　公司商业物业服务主要包括百年德化的商业运营及上海地区部分出租商业资产的配套物业管理。“百年德化·风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。2023年上半年，公司积极组织电竞比赛、校园歌手大赛、萌宠生活节等10余场引流活动，月均客流超百万人次，营造较好的营商环境，项目当期空置率有所改善，但经济复苏缓慢，商业各业态的经营压力仍较大。

　　公司2021年拓展物业服务范围，开展美居家装业务，为提升业务竞争力，2022年公司在店铺、办公室、幼儿园等领域挖掘商业物业及公共物业商业机会，为客户提供装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。

　　2023年上半年，南昌广州路项目实现签约面积25,979平方米，签约金额29,314万元。因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，该项目尚未实现营业收入。二、经营情况的讨论与分析

　　2023年上半年，国民经济呈现恢复态势，消费“主引擎”作用凸显，服务业向好发展。在外部环境逐步向好的前提下，公司始终坚守“精服务、提效率”，公司管理层按照既定目标，认真落实和推进战略规划落地，半年度累计实现营业收入5,032.15万元，同比提升7.38%；实现归属于上市公司股东的净利润3,303.60万元，同比提升187.00%。三、风险因素

　　虽然2023年上半年国内经济形势转好，营商环境向好，但市场中较多客户还存在观望态势、投资审慎，公司目前正在加大招商与管理力度，行业的恢复仍需较长一段时间，预计2023年下半年公司重点项目的空置率会逐步下降，公司经营业绩持续改善。

　　2023年一季度，在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，江西省房地产市场活跃度提升，但随着前期积压需求释放完毕，二季度购房者置业需求快速下滑，市场未能延续回暖态势。5年期LPR的下调、公积金贷款放开等政策对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，房地产市场调整压力依然较大。

　　公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司土地和房产的改造出租以及征迁补偿收益存在不确定性影响。四、报告期内核心竞争力分析

　　公司持有的土地、房产多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势，因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府部门沟通，实现房产征迁和收储利益最大化，为股东创造价值。

　　公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。

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