2017/7/19 11:38:06来源:中国产业发展研究网【字体：】【收藏本页】【打印】【关闭】

　　全装修是指房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备，达到消费者可入住的状态，其主要客户群体是房地产开发商。装饰装修公司通过一体化设计，产业化配套部品生产、专

　　全装修是指房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备，达到消费者可入住的状态，其主要客户群体是房地产开发商。装饰装修公司通过一体化设计，产业化配套部品生产、专业化施工、系统化管理、网络化服务，提供较为完整的住宅装修整体解决方案及系统服务。相比于毛坯房，全装修不需要二次装修，因而减少建筑垃圾，降低消耗排放、实现资源节约。在2002年出台的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》中还对全装修住宅装修的材料选择、质量规范提出了明确的要求。

　　精装修住宅则是相对于毛坯房而言，分为简装修和精装修两种，通常是房地产商在售楼时使用的术语。但是由于国家对“全装修”的概念和质量规范进行了明确界定，且相关规定还指出全装修房的第一责任人应该是开发商，无论是房屋本身还是装修工程存在质量问题，开发商都应当负责。而“精装修房”出现问题，属于房屋质量范围的，业主要依据《购房合同》找开发精装修房屋商解决；属于装修工程质量范围的，业主要依据《装修合同》找装修公司解决。因此，从法律和质量层面，全装修房都更为严格。

　　全装修不需要二次装修，基本杜绝二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染与小区住户二次装修造成的噪声交叉干扰，通过建立一体化设计的操作模式，实现建筑设计和室内设计的协调配合，从而真正达到减少建筑垃圾、降低消耗排放、实现节约资源能源的目的。

　　全装修住宅的装饰材料、部品采用集中采购、运输，规模化施工与管理，比零散化的个体装修减少了装修成本与工期。

　　具有“整体复制和菜单式复制”的特点，统一规范的项目组织实施方式、流水化作业，可用于规模化生产和复制。

　　我国全装修兴起于20世纪90年代，与欧美日相比发展时间较短。目前全装修住宅在我国住宅总量中的占较低，不到20%，相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例，住宅全装修仍有较大发展空间。

　　2011年重点城市入住楼盘项目以毛坯房为主，项目共计1394个。精装修261个，占比14%。菜单式装修、粗装修、全装修类楼盘共计155个，占9%。与2010年相比，各种装修状态的楼盘占比并没有发生明显的变化，格局分布基本趋同。十城市中，毛坯类项目在入住楼盘总量中占比均在五成以上，特别是在重庆，毛坯类入住楼盘占比接近100%。武汉、天津、南京三城市，毛坯楼盘占入住楼盘总数的80%以上，后续居室装修市场需求较大。精装修楼盘在北京、广州、深圳、上海等城市比较普及，占比在15%以上。菜单式、粗装修、全装修是不同时期产生的楼盘装修状况，主要为基础类装修，以满足不同类型购房者的实际需求，这种装修类型的楼盘在杭州、成都、广州等城市比例分布较高。

　　根据最新信息，经统计截止至2017年3月22日全国50个省市所有楼盘(包括正在售卖,待售,已售空)全装修房（含精装修）占比在5%以下,其中三亚和海口两大著名旅游城市全装修房比例分别为45%和15.58%，均值为3.2%；在售新房中，全国各省市在售新房全装和精装比例均值为22.62%，相比2011年增长趋势相当明显，无论从绝对楼盘数量还是相对占比上来说，尤其在北上广深杭等城市；但是对于三四线城市来说，全装修住宅比例仍较低。

　　2017年3月11日，两大协会（中国家用电器协会联合中国房地产采购平台）通力协作正式签约《精装修采购白皮书》，住宅全精装修迎来政策、改革驱动、消费需求的多方利好。

　　通过分析目前主要地产商的全装修数据，可看到少数几家大型房企达到80%以上，如万科、恒大、碧桂园、富力等，一部分地产商比例在50%-60%之间，而其他的地产商该比例仍处于较低水平。

　　装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑，以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要特征，与传统现浇建筑有很大不同。装配式建筑具有低碳节能环保、增加使用面积、提高建筑性能等多种优点。但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因，装配式建筑在我国仍处于起步阶段。2016年初发布的《中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出装配式住宅要在未来10年左右占比达到30%，住建部十三五规划指出到2020年装配式建筑占新建建筑面积达到15%以上。

　　到2020年，装配式建筑占新建建筑的比例达到20%,到2025年，比例达到50%以上。

　　加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。积极稳妥推广钢结构建筑。

　　鼓励和推动“装配式建筑+智能化”实现建筑节能和绿色建筑发展，明确指出到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

　　从世界装配式建筑发展来看，装配式建筑主要是由建筑主体结构和内装的两大领域组成，两者相依存，缺一不可。全装修作为装配式装修的重要表现形式，对于推动装配式建筑、绿色建筑，加快行业升级转型具有重要意义。同时全装修可从本质上提升建筑工程品质，提高工程建设的效率和效益，减少建筑垃圾排放和污染，降低资源和能源消耗，改善劳动生产环境，提高职业健康和安全水平，实现建筑业的全面可持续发展，并对实现房地产业规模发展、延伸产业链条、促进和绿色发展具有重要意义。

　　建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”

　　建设部颁发了《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》等规范，前者明确了商品住宅装修一次到位的概念，后者则对装修材料选择等提出了要求。

　　住房与城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步完善扶持政策，推广全装修住宅，提出逐步取消毛坯房的标准

　　《建筑业“十二五”规划》鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房

　　国务院办公厅转发发展改革委和城乡建设部的《绿色建筑行动方案》，提出要推动建筑工业化，积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业链装修相结合

　　《建筑业“十三五”规划》鼓励和推动“装配式建筑+智能化”实现建筑节能和绿色建筑发展，明确指出到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

　　目前在国内一线城市必赢体育app下载官网，由于市场环境对人的影响较大，不断上升的房价和利好的市场迫使购房者出手，高房价、高生活压力使得年轻人越来越倾向于尽早买房。在一项全球购房者平均年龄的调查报告中显示，中国北京的青年以27岁的年龄荣登最小年龄榜首，而印度、加拿大人首次购房的年龄在31岁，英国、美国人首次购房的年龄在35岁，年龄最大的是德国和日本，在41岁左右。

　　随着经济社会的发展，现代人的住宅消费观念也在发生变化。第一，对于80后、90后来说，车贷、房贷压力已经让他们不堪重负，为生活而奔波的他们根本无法再像老一代人对房屋装修亲力亲为；第二，这类群体消费观念较前卫，虽然常常追求个性化事物，但是对于标准化的产品接受程度较老一代人更高，全装修住宅配备了标准化但是高质量的基本设施，正好符合他们的消费观念。第三，全装修住宅满足了年轻人对于高生活品质的需求。

　　2016年，我国房地产产业集中度继续提升，根据中国房地产业协会统计的中国房地产500强测评结果，2016年十强房地产企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占总销售面积的38%。与此同时，在2016年越过3000亿大关的房企就出现了三家，恒大首次超万科占据榜首，碧桂园2017年也厚积薄发，全年业绩提升121%。行业周期化的变化背景下，行业资源加速向500强企业为代表的领先企业聚集。

　　由于商品房销售额收房地产调控政策影响较大，增长率波动也较大，因此选取M2增速作为商品房销售额预测增速，以计算出与宏观调控政策相一致时的市场容量。预计M2增速逐年小幅下降。

　　目前全国全装修比例约为20%，根据住建部十三五规划中提出的计划到2020年全装修比例达到30%来计算，未来四年全装修比例预测值分别为22.5%、25%、27.5%、30%。

　　目前市场上新房装修收入占商品房含税总价的10%-15%，剔除税收因素后占收入比例约为13%-17%，最后全装修市场测算=商品房销售收入*13%~17%*全国全装修比例。

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