中原地产上周提供的一份《成都市写字楼市场研究报告》对当前本地写字楼市场的整体情况和特点进行了全面详实的分析。根据报告内容显示当前写字楼需求市场的几大变化，如对于装修方面，四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房；在位置方面，继市中区之后，城南以及南部新城区域将是成都未来写字楼发展的新热土……

　　中原地产有关人士表示，目前成都写字楼市场呈现出热点区域“三分天下”的局面。市中心、城南和南部新城片区都是写字楼聚集的区域。三块区域各有优势：市中心依托发达的商业贸易完善的金融服务和良好的办公基础，区域内的部分闲置土地可能为写字楼发展提供空间；城南拥有众多高档住宅、酒店、餐饮，且双流国际机场在该区域内，众多国内国外高级商务人士在此聚集，商务氛围浓厚；南部新城则拥有极为丰富的土地资源。结合未来发展前景中原地产人士认为，市中心虽然在未来能够凸现一批精品项目，但受土地狭小限制，供应规模难以突破。相比之下，城南及南部新城片区，有大量开发土地，再加上成都市对城市功能区域的规划，下一代办公物业将可能在此地区集中，拥有无限的发挥空间。对威斯顿联邦大厦、丰德国际广场、曼哈顿、华尔兹广场、孵化园、高新科技商务广场等写字楼客户的抽样调查结果也显示，在准备更换写字楼的客户中，49%的人将意向区域列在了城南为主的区域以内，其次是选择在市中心以及城南副中心的比例各占24%。

　　在此次抽样调查中，客户对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占40%的比例；其次是对吊顶和清水房的需求，分别占25%和21%相当比例。这说明客户对物业交房标准有所提高。在租赁还是购买的问题上，60%的人受调查者选择了租赁。这一现象说明，写字楼的购买者和使用者并不等同于一个群体。客户在行业分布上，主要集中在IT/通信/网络、电子、金融、房地产、商贸，其中商贸的客户占18%，高居首位。

　　调查结果显示，对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大。而客户购买写字楼所考虑的因素，主要是区域的商务环境（18%）、位置地段（17%）、便捷交通（15%）以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重。客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，占74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求占14%。客户对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑客户的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。

　　从现有供应结构来看，成都写字楼市场呈现出“一大两小”的特点，即高低档物业比例较小，中档物业占据绝对比重的。经过中原评定，中档写字楼占到73%的比例，而高级写字楼仅占13%，低档写字楼的比重为14%。

　　据统计，近年来成都市的三资、外资企业年增长率达到11.1%，三资、外资企业每年增加数量在200家以上。三资、外资企业对高档写字楼的需求是巨大的，但目前成都高端写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此高档写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。而低档写字楼由于严重不能满足商务办公的需求，将在未来退出写字楼市场。高档和中档写字楼之间的“准高档写字楼”，面临一个比较尴尬的境地。一方面，这类写字楼的硬件配套设施难以与高档写字楼抗衡，另一方面性价比又不如大多楼中档写字楼，造成客户分流。中原人士预测，这类写字楼只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场，但可提升的空间不大。（数据由四川中原物业顾问有限公司独家提供）

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