8月2日—4日，由中国商务地产研究院与商办互联创办的梧桐学院“边运营，边改造”课程，汇集了多位来自Gensler、远洋集团、中海商业officezip、日本株式会社百思特、乐成中心、蓝光商业经营管理公司，在建筑设计、空间运营、项目改造等领域的老师带来的专业内容分享，内容剖析结合实际案例，深入浅出，以下是一些精华内容汇总，欢迎行业朋友阅读分享。

　　一线城市已步入全新的“减量建设”时代，区域功能重新定位优化、资产的运营管理与增值之道为目前及未来商业地产持续发展的重要引擎，当各路诸侯纷纷抢占存量市场之时，都在为如何增值存量资产而探寻出路时，往往忽略了最基本的核心内容。

　　一座楼宇的更新价值逻辑，是通过区位价值、市场价值、现有价值、公司与社会层面的战略价值、客户调研结果，因地制宜，找到本项目改造的最高价值，加之以客户为导向的差异化经营模式创新，最终形成产品，创造收益。以过往改造经验，通过专业第三方调研机构进行数据抓取，根据需求出产品，以产品指导设计。

　　项目改造一旦正式开工，就无法回头，所以在前期设计中，要做到精益求精，充分考虑每个细节点，从前期现场勘查到竣工验收制定详细的设计管理计划，从设计公司选择到现场落地沟通协调会，确保每个节点按计划实施，从基础资料分析、需求输入、图纸审核、现场巡查等方面严控保证设计质量，概念设计方案完成后，组织写字楼领域权威人士，开展专家研讨会，多维度优化概念设计。

　　想做精品城市更新项目，前期设计要做到150分，尽可能多做设计预留，最后才能做成与原设计80%还原度的改造作品，因为施工过程中，会出现众多突发因素，导致项目设计有改动，磨刀不误砍柴工，前期考虑越缜密，后期施工调整难度就越小。

　　城市更新，需要情怀与资本的平衡，更需要政策层面的大力协助，政府既是资源的协调者也是合作共赢者。区域产业升级、消费升级、居住品质升级......都在推动城市更新的窗口期持续开放，而政府在政策、审批、合作等层面起着关键因素。从明确改造的产品体系、改造范围、设计方案，到政府政策咨询、获得规划指标指导设计，整个过程中要勤与政府保持沟通，确保设计不发生太大变更。

　　当设计方案对基础建筑指标（建筑结构、分层面积、建筑密度、容积率等）存在大幅度调整时，地方政府往往无现成的流程，同时政府的裁量自由权不一，规划部门往往只能执行既有政策，政策空间小，当规划部门难以判定时，则需要从主管经济、产业、城市改造升级、投促等方面政府单位进行公关，以寻求更高层面的政府领导给予项目支持，推进项目。

　　另外，旧改项目往往处于市中心，需充分考虑噪音、垃圾清运等事宜，需与属地居委会、街道办事处提前沟通，对受扰居民进行安抚。消防改造前与改造后规范往往存在巨大差异，需提前与消防、审图等单位沟通，明确消防规范要求，尽量减少对设计呈现以及经济效益的影响。

　　改造项目往往投入了大量资金，为加快资金回笼，项目方大领导往往急于将项目推向市场，然而不管是写字楼还是商业，人气对于项目的初次亮相起着关键因素，切忌让项目开业成为参观打扫干净的施工现场。

　　在项目开业前期，结合项目建筑概念设计、城市更新理念、智慧运营服务体系等多维度开展改造期的市场预热。当开业亮相后，重点围绕开业庆典开展推广活动，通过线上高强度曝光与线下亮点展示相结合的方式，有效触达行业人群，深化行业影响力，树立自身定位形象。并通过各大论坛、行业峰会等活动，为项目在行业内持续造势。

　　当项目达到建筑扩初设计深度时，可以启动配套商业与写字楼大客户预招租。在第一次消防检验结束后，公共区域精装与配套商业及写字楼客户同步装修，同步开业，大部分商业面积招商成功与近20%的写字楼客户签约率可为项目整体营造良好的展示形象，为后续客户租赁打下基础，同时，项目可多采用代理行+走进渠道并行的招商方式，结合宣传推广节点，密集地举办渠道推介会，将项目价值与合作价值不断植入经纪人脑海中。

　　当城市更新已成为一线城市地产领域大趋势，当co-working已成为style时，项目的周期性维护改造显的尤为重要，项目改造后未必能快速带来租金价格的上涨，但一定会项目在区域内的竞争力持续增强，任何改造的核心，都必须围绕资产价值最大化。返回搜狐必赢体育官网登录，查看更多